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“如果按东说念主均用地100平米来洽商，内容咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口……这时期城市存量空间和地皮价值非良性竞争就运转出现了。”

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12月12日，主题为“中国式当代化与城市发展”的中国城市百东说念主论坛2023冬季论坛上，中国科学院大学讲席培植、东说念主居科学学院院长，北京市建筑联想谋划院总建筑师、总洽商师吴晨作了题为《现在城市发展的多少挑战与念念考》的主旨演讲，共享了现在中国城市发展的挑战和念念考。

在他看来，耗尽导向和出产导向的产业旅途，即是“三二一”这种态势已经运转固化下来，成为社会发展的主流，同期，城市发展能源不及与东说念主才眩惑力下降重叠败露，这些皆是现时城市发展的不祥情味。要从以下四方面寻找新的城市价值增量——

第二产业对城市的驱手脚用，海外上已经出现制造业回流趋势；科技追溯皆市，而不是在科技园区；后生劳能源涌入外卖、快递、网约车等行业具有潜在风险；好奇城市策划终了注释增长，要从地皮金融时期干涉城市运营的时期。

“固然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是出产性服务业，是和制造业平直有关的。而咱们的服务业当中，生计性服务业远远高诞出产性服务业，概况高20%驾驭。这即是咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的”。他说。

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以下是吴晨现场演讲实录，内容有删减：

新挑战：以地皮金融为中枢的方式走到止境

旧年年底，城镇化率的数据为65.22%，就建成区鸿沟来看似乎又高出65.22%，因为如果按东说念主均用地100平米来洽商，内容咱们的城镇空间已经能容纳80%以上的东说念主口。

在海外上城镇化率到了70%-80%，在欧洲和好意思国叫城市化，咱们叫城镇化的转动点。因为在此之后就会出现城市化和城镇化放缓的平台期。咱们这个平台期是提前到来了呢，照旧进行十分乐不雅的城市化增长？这是值得咱们念念考的问题。

这时期城市存量空间和地皮价值非良性竞争就运转出现了。昔时40年中快速城市化——每年1.5%的速率的城镇化，（城镇化率）从17%发展到65.22%，基本是以地皮出让面貌所形成的城市化，鼓励了基础标准确立和巨额投资的拉动。

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咱们现在来注目，以地皮金融为中枢的发展方式似乎已经到了一个瓶颈或止境，咱们有不同的论点。

有一个词叫“中国楼市的信仰”，是哪儿呢？是上海。上海的学区房和上海房产泡沫在被纵容地挤压着。深圳楼市举座价钱已经回到了2018年，其他城市其实也皆会出现这种气象，包括昆明（住宅成交均价）已经两年新低，况且地皮是沿途底价成交。

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刚才说的成交更多是以住宅为主，其实写字楼也出现这样的气象。二季度时，北京甲级写字楼吸纳量是负数，金融街(000402)、CBD、中关村(000931)等皆是负值。在北京，据统计，除了丽泽（金融商务区）除外其他基本皆是下落的。

上海亦然如斯。上海二季度吸纳量15万泛泛米，面前它的吸纳量基本照旧平静的状态，据权衡，2023-2024年，由于新增供应量大幅入市，它的空置率和房钱皆运转要干涉到一个下行通说念当中。是以，咱们要矜恤到一些经济数据。

本年第三季度好意思国的经济数据出来了，好意思国GDP增速达5.2%。是不是好意思国就昆山片玉呢？看好意思国写字楼的空置率也在19%驾驭，这就搞不懂了，为什么好意思国的经济总量在这样快速增长的情况下（写字楼）空置率也这样高呢？

咱们可能不是从经济自己来看，有可能是由于科技、生计的方式和办公方式酿成了这种场面的出现。

新挑战：住户消勤奋下降是不争的事实

从耗尽导向和出产导向的产业旅途来看，“三二一”这种态势已经运转固化下来，形成社会的主流。咱们国度第三产业是2014年全面额外第二产业。还是额外之后，就不可能再回到从前了。

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是以，服务业已经成为GDP的主要孝顺源泉，在2020年头，固然服务业受到疫情的一些影响，但举座上看，中国已经干涉到第三产业拉动通盘经济发展的阶段，它的增多值，吸纳的劳动东说念主口远远高出第二产业。

是以，本年运转和旧年，国办、中办履行了一系列的计谋文献，要鼓励和收复扩大耗尽。本年我还参加了中央的一个调研组到上海、长三角地区进行调研，目标是如何更好地鼓励耗尽的增长。

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关联词咱们看到，这些数据回来以后若何样呢？内容面前耗尽者关于巨额商品（大件）的开销照旧呈现出相比严慎的气派，包括一些洽商——家用电器、汽车等等，通盘耗尽还不是很梦想。

举座住户消勤奋处于不争之事实——即是鄙人降的态势当中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四个层级的商圈：海外级的，包括王府井(600859)、三里屯、国贸、SKP；国度级的，包括前门、西单等等；地区级的/区域级的海淀、金源茂以及社区级的。

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固然商圈客流量在高潮，但东说念主均客单价均有所下降，包括此次黄金周洽商出来以后，旅客的数目是在高潮的，已经收复到疫情之前，但客单价鄙人降。

是以，咱们就判断到底要运转矜恤出产性耗尽，照旧要运转矜恤生计性耗尽。在欧洲、好意思国世界城市发展趋势当中不错看到，有个大的趋势，第二产业和它的出产性耗尽取得了更多的矜恤。再回来看咱们的城市如何健康地发展。第二产业是城市经济的根基，这个结论已经再行出现。

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民众皆知说念，纽约是金融型城市，主要以股票为主，伦敦亦然金融型城市，主淌若债券和金融繁衍业，让他们站上世界之巅。纽约第二产业1950年以后运转干涉到下行通说念，最高时流失了95%的第二产业劳动东说念主口。

关联词今天的纽约制造业再行在爬坡，即是它的第二产业。纽约现在新的统计（发现）第二产业创造了53万个职责契机，况且它的工资中位数是5万好意思元，5万好意思元照旧相比梦想的工资（中位数），这里眩惑了巨额新的外侨，一半以上是诞生在非好意思国的好意思国东说念主。是以，咱们要看到第二产业在城市当中是什么样的作用。

纽约是什么样的第二产业？照旧底本的钢铁、造船吗？许多大的船舶制造基地底本也在纽约。咱们能看到，它是将制造业、新本领和新的社会发展需求密切相联接起来。它是试图创造更好的、更新的、更多的职责。是以，这十年，纽约出台了什么样的计谋呢？即是城市工业产权，他要投资4.42亿好意思元。

此外，城市发展的不祥情味还体现在，城市发展能源不及与东说念主才眩惑力下降的问题。在65.22%的（城镇化率）数据上，咱们会看到一些什么？照旧会一骑绝尘地往前冲吗？每年以5.5%的速率增长吗？这当中咱们看到一点隐忧，可能出现逆城市化风景。

咱们的逆城市化和欧洲的逆城市化内容是不相通的。逆城市化，咱们说是东说念主口散布的过程，是从高度的密集向低度密集变化的过程。从2022年东说念主口排行增量的城市来看，简直整个的城市皆在增量的，城市东说念主口新的增量皆在减，甚而有些城市出现了负数，天然有些是计谋性的。

新增量：制造业正向超、特大城市回流

如何寻找新的城市价值增量，率先要看到第二产业对城市的驱手脚用。“十四五”（洽商）和旧年的“两会”等皆提到了增强城市制造业竞争力的问题，海外上也出现了制造业回流。制造业回流有几个趋势——

一是流向了具有传统制造业上风的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。这好像不太容易被连气儿，但这如实是发生了的一个趋势。

比如，伦敦在2021年就提议工业建筑面积零减量，它公法在市区大型营业开辟当中要搀杂工业空间，况且好意思国出现了“工匠分区法”，即是把一些轻型制造业镶嵌到城市当中，况且已经取得了一些恶果，包括一系列初创企业在那处落户。欧盟也提议了发展“出产性城市”的主见。

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“纽约制造”（Made in NYC）的发起者说，皆市制造业是让咱们迟缓开脱经济零落的良方，想要创造职责契机，一定要有坚实的制造业基础。这个制造业不是传统的制造，而是一些高附加值的，能够重塑社区活力的制造业。

日本最类似乎已经走出了20-30年的发展陷坑，它的股市、劳动岗亭简直是一飞冲天。现在年青东说念主是被岗亭所抢的，而不是年青东说念主要去找职责。日本创造了一种“町工场”的主见。“町”即是咱们的街说念办事处，即是在东京再行创造了“街说念工场”。

“街说念工场”是咱们校正怒放初期为了惩办知青劳动问题所创造的一些劳动契机，那叫街说念工场，竟然在日本出现。但它是属于小鸿沟、高附加值的，况且其中有许多隐形的冠军。恰是因为鸿沟小，术业有专攻，町工场基于邻里间熟东说念主收罗土产货化形成的产业链。在日本，大田区是“町工场”最密集的区域。

服务业分为出产性服务业和生计性服务业。好意思国有两个数据，固然好意思国服务业占到了80%，但在80%里的70%是出产性服务业，是和制造业平直有关的。这样来算其56%的服务业内容是和好意思国25万亿GDP有关的。这是一个十分不得了的数据，不皆是麦当劳和肯德基，他有巨额服务业是和出产有关的，即是13亿好意思元和制造业有关的。

而咱们的服务业当中，生计性服务业远远高诞出产性服务业，概况高20%驾驭。这即是咱们的差距，咱们要去追的，要去会诊的。

新增量：科技不在科技园区，而在市中心

从今年年初开始，所谓的“乌克兰大反攻”的说法就一直流传。就在前些天，乌克兰反攻真的开始了。只是，反攻的效果有些不尽人意。近日，俄乌双方都公布了近段时间的战况。值得注意的是，双方的说法出入很大。

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寻找城市价值增量，还体现在科技追溯皆市。咱们说北京是三城一区，但说怀柔、昌平这些区域，是不是稳当世界城市关于科技发展的趋势？我合计，咱们要在北京的基础上放眼看到世界的发展。从世界来看，很光显的趋势，科技不是在科技园区里了，是在市中心，就在你边上，就在你家门口，就在窗户外面。这是一个大的趋势。

比如纽约的硅巷，经过快要二十年的发展，成为仅次于硅谷第二大科创企业聚合区，初创企业高出惊东说念主的9000多家。比如波士顿，跟着40年前生物制造等产业的兴起，波士顿在MIT的边上缔造了430多家公司，带来了11万个研发岗亭、300万泛泛米的实验室面积。这些数据皆詈骂常惊东说念主的。

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本年还有个相比热切的信息，上半年城镇后生（16-24岁）平静率不公布了。由于现在信息不好意思满，假定在后生平静率达到20%的情况下，咱们应该让他们作念什么样的职责？

咱们看到一个十分可惜的风景，巨额的后生劳能源干涉到外卖、快递和网约车的行业当中。况且有的巨匠合计，这些行业詈骂常风雅的劳能源蓄池塘。咱们经过反念念合计，这是个伪命题。如果巨额的后生干涉到这些行业将会对将来中国5-10年的发展带来庞杂的潜在风险。

本年的高校毕业生已经达到了惊东说念主的1179万东说念主，东说念主口的老龄化已经在逐渐爬升。如何能够撑捏中国将来工业和制造业的发展，这是需要咱们反念念的，即是在他们现在还仍然不错继承常识时不错提供发展继承他们功绩所需要的技巧。

此外，还要好奇城市策划终了注释增长。城市从地皮金融时期要干涉城市运营的时期，一方面新的购物中心在遏抑地新建，另一方面旧的购物中心在遏抑地关门。内容从城市发展当中要矜恤到全生命周期的专科运营智力，从数目运转矜恤到质地，运营要前置。运营的前置是一切联想的基础。

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要搭建全周期、全业态、全经过的城市运营方式。北京有个十分驰名的告成案例郎园，很偏僻，但它告成眩惑了天下影视剧制作65%的份额，十分之偏远，但十分之告成，为什么告成？即是运营前置。

新趋势：从“城市更新”迈向“城市回话”

在通讯本领影响下，城市聚合结构呈现“上风积累，举座散布”的风景。底本咱们说的“郊外城市”的图景就有可能终了，因为传统功能规模会变得愈加空泛，况且空间功能会愈加复合化。

从摊大饼的圈层式走向收罗化的城市空间结构，底本咱们说城市空间是摊大饼，从几环到收罗化的结构。为什么好意思国经济这样快速发展的时期（房屋）空置率这样高呢？很可能是传统通讯本领对区位表面带来冲击所形成的这样一个截止。

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还有民众皆在刷短视频，短视频成为生计当中的一部分，但对传统生计会带来新的冲击。经过统计，现在东说念主均短视频刷168分钟，每天3个小时。这3个小时就酿成咱们形成足不窥户的生计面貌和体验，这带来十分要紧的，对原有空间城市结构的冲击。

字据36氪报说念的数据，天下近240万家的实体店关闭，这弗成皆仇怨于直播带货，但直播带货是热切的始作俑者，约占天下实体总额的10%，酿成的平静是300万东说念主之多。有个统计，当电商用户数每增多1%时，当地的店铺数就会以0.16%的速率在减少。这是咱们必须要濒临的一个实践。

在这种情况下，咱们如何看待城市更新？咱们说城市更新不及以濒临将来城市带来的挑战。是以，咱们提议“城市回话”的表面。

城市回话和城市更新最庞杂的不同，即是“城市更新”是50年代的主见，只针对城市的物资发展空间，是远远不及的，“城市回话”的表面是物资空间、科技转变、产业经济、社会活力和文化传承。是以，咱们要再行濒临城市回话的时期，要濒临挑战。

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